リクロス　8月27日高齢者住宅についての説明会開催

投資金額を抑えた満室運営ノウハウ公開　
　リクロス（福岡県福岡市）は8月27日（金）に不動産会社向けに高齢者賃貸住宅の運営ノウハウについて事業説明会を開催する。
　「高齢者住活ナビ『Juらいふタウンプロジェクト』」と称した高齢者住宅向けのビジネスモデルについて説明を行っていく。具体的には増え続ける賃貸住宅の空室を高齢者向け住宅にリフォームやコンバージョンを行い、満室稼動にした成功事例を紹介していく。
　実際に、築12年の一般賃貸住宅を20万円の投資で高齢者向けの賃貸住宅にコンバージョンした三洋住宅（福岡県福岡市）の落水社長が講演を行う。同社は、54戸中50戸空室だった物件をわずか4ヶ月で満室にしたノウハウをセミナーで公開していく。
　 リクロスは高齢者向けの賃貸住宅を『安寿の郷』シリーズとして福岡市内に11棟400戸を展開している。同社の仕組みはこうだ。ただ単に高齢者向けの建物にするのではなく同じ建物内に病院、ヘルパー、ケアマネージャーなどの関連企業、施設を誘致させていく。
　 住んでいる高齢者は、普段は普通の生活を送り、体の調子を悪くした場合など必要に応じて建物内にある関連企業や店舗を選び利用するという仕組みだ。
　 また、高齢者向け住宅で難しいとされているのが、集客・入居募集だ。この問題も行政と連携し、強化しているのが特徴。また、高齢者向けの住宅検索サイト『Ju（寿）らいふタウン』を活用して集客している。
　 これらさまざまな成功ノウハウを聞くことができるのだ。時間は13時30分から17時30分まで。場所はホテルセンタラーザ博多。参加費用は、8000円。（同一企業2人まで。また、2人目は5000円となる）。
　 募集定員は、250名。まだ定員人数までに数名程空きがあるという。申し込みはHPから行える。
　 事業説明会と同時に限定100社、第一次特約店募集を開始した。宅建業免許取得会社、今後取得予定の方限定となる。

林家三平さん慰問公演　高齢者向けマンションで

　落語家の林家三平さんと平家種平さんが21日、福岡市東区馬出4丁目の「安寿の郷　九大病院前」で慰問公演をした。
　 安寿の郷は、三洋住宅（同市南区、落水保社長）が展開する高齢者向けの賃貸マンション。一般的なマンション同様に賃貸契約を結んで入居するが、病院やデイサービスなど事業提供する医療・福祉事業者が同じ建物内に入っており、入居者が希望すれば、在宅診療や訪問介護を受けることができる。体が不自由なお年寄りや、身寄りがない高齢者も入居できる。
　 慰問公演は、落水社長と林家種平さんが親類関係にあることから実現。会場では入居者やその家族らが落語に耳を傾け、笑いに包まれた。

高齢者専門住宅化で満室経営

　三洋住宅（福岡県福岡市）が運営している高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション『安寿の郷』シリーズ。同シリーズは通常の老人ホームとは異なり、入居者が必要に応じたサービスを受けられる賃貸住宅。昨年2月末から運営されている『安寿の郷　東那珂』は満室を維持し、10月には2棟目となる『安寿の郷　九大病院前』も入居募集を開始した。
　 学生寮をコンバージョンした『九大病院前』は鉄骨鉄筋コンクリート造の4階建て。1階には売店と食堂スペース、2〜3階が54世帯の住居。4階部分のテナントスペースには、在宅診療が可能な内科医院やヘルパー、デイサービスなど6件が入居している。入居者が24時間医療サービスを受けられる体制が整い、必要な場合にのみ自由なサービスを選択できるシステムだ。年金生活を送る高齢者向けの賃料は、共益費、福祉管理組合費を含めて4万7000円の設定。さらに同シリーズでは、高齢者サポート自立応援ヘルパー住込み型賃貸マンションも開設している。　
　 「一般的なリフォーム、リノベーションではなかなか入居促進には結びつかないのが現状です。ターゲットを高齢者と明確にして専門住宅にリノベーションすることで空室を解消していくのが目的です」同社落水保社長はこう意気込む。
　 物件の運営と併せて『安寿の郷』の入居希望者と介護事業主のマッチングサイト『Ju（寿）らいふタウン』も昨年9月にオープンした。
　 サイト上で入居希望者、介護事業主が希望エリアなど入居、出店条件を登録する。希望が多いエリアや条件にあった物件で空室に悩むオーナーに対し、同社が『安寿の郷』を企画、提案する。企画した物件の入居者募集もサイト上で管理する。入居希望者には『安心お見積もりシステム』から介護サービスを選択し、家賃、経費、介護サービスのシミュレーションをオンライン上で確認できるシステムも組み込まれている。
　 今後の高齢者向け賃貸住宅の需要が高まる一方で空室が目立つ賃貸住宅の活用法として、同社の運営モデルは注目されている。

空き室を高齢者向け賃貸
三洋住宅の管理マンション
ヘルパー常駐、介護いつでも

　不動産管理業の三洋住宅（福岡市、落水保社長）は、マンションの空き部屋を利用した高齢者向け賃貸事業を福岡市内で始める。ヘルパーを常駐させ、いつでも介護を受けられるようにする。空室を抱える賃貸マンション所有者と数十戸単位で管理委託契約を結び、年内にも同市内の７棟計170室強で入居を募る。
　 常駐するヘルパーが介護サービスを提供する施設には都道府県知事に届け出が必要な有料老人ホームや「適合高齢者専用賃貸住宅」があるが、高齢者専用ではない賃貸住宅での提供は全国的にも珍しいという。介護人材を養成するインターアジア（同市）に登録するフィリピン人らのヘルパーが１棟ごとに住み込む予定。
　 入居は「安寿の郷」というブランド名で募る。賃料は共益費込みで月2万8千〜4万9千円、広さは18〜58平方メートル。サービス利用料は別。入居に年齢制限はないという。部屋に設置したカメラでの「見守り」や食事の配給も受けられる。サービス契約が任意のため、有料老人ホームには該当しないという。
　 総務省によると、福岡県内の2008年の賃貸マンション空室率は約17％（速報値）。特別養護老人ホームの入所を待つ高齢者は07年10月の時点で約1万5521人で、「待機者は現在も高水準」（福岡県高齢者支援課）という。三洋住宅の落水社長は「介護認定を受けていない高齢者の利用も期待できる」と話す。同社は今後3年間に30棟、計900室ほどを整備する方針。

空室物件のみを高齢者向け
賃貸運営する新プラン登場

　三洋住宅（福岡県福岡市）が運営している高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション『安寿の郷』。同シリーズの2棟目『安寿の郷　九大病院前』が10月に入居募集をスタートした。
　 高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション『安寿の郷』シリーズは通常の老人ホームとは異なり、入居者が必要に応じたサービスを受けることができる賃貸住宅。
　 今回の『九大病院前』は、学生寮をコンバーションした。鉄骨鉄筋コンクリート造の4階建。4階部分が6件のテナントで2階〜3階が54世帯の住居になっている。1階は売店と食堂スペースになっている。6件のテナントは、在宅診療が可能な内科医院やヘルパーデイサービス、福祉用具レンタル、ケアマネージャーが入居。また、自宅に訪問する訪問歯科や訪問マッサージも参入している。入居者が24時間医療サービスを受けられる体制が整っている。そのため、必要なときにのみ、自由なサービスを選択できるようなシステムになっている。
　 また、年金生活の高齢者が入居できるような賃料設定をしており、共益費、福祉管理組合費を含めて4万7000円だ。食事サービスを希望する場合は別途3万6000円が発生する。敷金、礼金はない。
　 今年の2月から入居者募集を開始した『安寿の郷　東那珂』は、満室運営で好評だという。
　 「これ以外に現在、福岡県内で5棟の既存マンションのリノベーションとして『安寿の郷』プロジェクトが進んでいます」（同社落水社長）
　同プロジェクトは、空室対策の一手として中古マンションなどを対象に提案していくという。「普通のリフォーム、リノベーションを行うだけでは、なかなか入居促進にはつながらないのが現状です。ターゲットを高齢者と明確にして専門住宅にリノベーションすることで空室を解消していくのが目的です」（同社落水社長）

棟内に専属の住み込みヘルパー
さらに、『安寿の郷』シリーズでは、高齢者サポート自立応援ヘルパー住み込み型賃貸マンションを新たにスタートした。同システムは、選択型とは異なり、1棟丸ごとではなく、空室のみを高齢者向けの賃貸住宅物件にする。同じ棟内にヘルパーを住み込ませることで高齢者をサポートする。ヘルパーが夜の見回りやトラブルが起きた際に駆けつける仕組みだ。現在7棟70戸が運営しており、入居募集中。

専門サイト9月にスタート

入居者募集やテナント募集などを行うサイト『Ju（寿）らいふタウン』を今年の9月にオープンした。
　『安寿の郷』入居希望者と介護事業主のマッチングサイト。仕組みは次の通り。サイト上で入居希望者、介護事業主が希望エリアなど入居、出店条件を登録する。希望が多いエリアや条件にあった物件で空室に悩んでいるオーナーに対し、同社が『安寿の郷』を企画、提案する。企画した物件の入居者募集もサイト上で行う仕組みだ。また、『安心お見積もりシステム』を導入している。これは入居希望者が介護サービスを選択し、家賃、経費、介護サービスのシミュレーションをオンライン上で簡単に行えるのだ。同システムはビジネスモデル特許を申請中。
　 「社会的にも高齢者向けの賃貸住宅が必要なのは、明確です。 一方、賃貸住宅は空室だらけ。これを有効活用しな手はないと思います。しかし、高齢者向けの住宅運営は、なかなか困難です。今後は、福岡にとどまらず、地方の管理会社さんへノウハウ提供していきたいと考えています。」（同社　落水保社長）

三洋住宅、
介護選択型マンション好調
54戸が半年で満室に

　三洋住宅（福岡県福岡市）で運営している高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション「安寿の郷」が好調だ。
　 今年の2月から入居募集を開始した「安寿の郷・東那珂」54戸は、8月初旬に満室になった。「これ以外に現在、福岡県内で3棟の既存マンションのリノベーションとして『安寿の郷』プロジェクトが進んでいます」（同社　落水保社長）
　 同社が展開するこの高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション「安寿の郷」シリーズは、通常の老人ホームとは異なり、入居者が必要に応じてサービスを受けることができる賃貸住宅だ。『安寿の郷・東那珂』は、1階は駐車場、2、3階は共有フロア、4〜6階が54世帯の住居。共有フロアには、食堂や休憩室、デイサービスや内科クリニック、ヘルパーステーション、ケアマネージャー室、訪問リハビリなどがあり、24時間介護サービスが受けられる体制が整っている。今回のプロジェクトは新築だったが、落水社長は、空室対策の一手として中古マンションのなどを対象に提案して行きたいと考えている。ターゲットを高齢者と明確にして専門住宅にリノベーションすることで空室を解消していくのが目的だ。
　 入居者募集やテナント募集などの問題を解決するために入居希望者と介護事業者のマッチングサイト「JU（寿）らいふタウン」システムの開発も行っている。８月末にはサイトオープンを予定している。入居希望者、介護事業者が希望エリアなどに入居出店条件を登録する。希望が多いエリアや条件にあった物件で空室に悩んでいるオーナーに対し、同社が『安寿の郷』を企画、提案する。入居募集もサイト上で行う仕組みだ。また、同システムの大きな特徴が「安心見積りシステム」の導入だ。入居希望者は介護サービスを選択し、家賃、経費、介護サービス料金のシミュレーションをオンライン上で簡単に行える。同システムは、ビジネスモデルを申請中。

福岡市の三洋住宅、
介護サービス充実の賃貸住宅モデルを構築、
2年で10棟を目指す

　福岡市内を中心に賃貸住宅管理などを手がける（有）三洋住宅（福岡市南区、社長落水保氏）では、高齢者向けに医療・介護サービスを充実させた賃貸住宅「安寿の郷」の展開をはじめた。
　 博多区に誕生した第1号は地上6階建てで1階に駐車場、2、3階に共有施設、4〜6階に居室を配する構成。共有施設としては、食堂、休憩室のほか、デイサービスや内科クリニック、ヘルパーステーションなどを誘致。
　 企業の社員寮として昨年7月に竣工したがニーズの急変で入居者募集に苦戦しているところに同社が参画、食堂、共同浴場などの既存の共有施設の有効活用も可能なため、高齢者を主対象とした賃貸住宅へのリノベーションを図ったもの。居室は54室、広さは平均13・で月額賃料3万6,800円、共益費5,000円。他に食事を希望する場合は4万5,000円（1日3食）。年金生活者をメインターゲットとして賃料設定を行なったという。
　 同社では、新築の開発のみならず、既存の中古物件の空室対策としてもオーナーに提案していくほか、入居希望者や介護事業者のニーズを吸い上げる専用サイトも立ち上げ、エリアマーケティングを踏まえながら、展開のスピードアップを図る方針だ。

募集から1ヶ月半で54世帯中44世帯の入居決定

三洋住宅 高齢者向け介護選択型賃貸発表

　三洋住宅（福岡県福岡市）は、高齢者サポート介護サービス選択型賃貸マンション『安寿の郷』を発表。通常の老人ホームとは異なり、入居者が必要に応じてサービスを受けることができる賃貸住宅だ。
　 1階が駐車場、2〜3階は共有フロア、4〜6階が54世帯の住居になっている。共有フロアには、食堂や休憩室、ケアマネージャー、ホームヘルパー、デイサービス、訪問リハビリ、内科医院などが独立して入居している。入居者に24時間医療サービスを提供する。
　 3月中旬から募集を開始し、5月上旬現在で54世帯中44世帯の入居が決まっているという。
　 「現在ある高齢者向けの施設の多くは、入居者が必要としないサービスも受けなければならないことがあります。今回、当社が企画したものは、あくまで賃貸住宅です。必要なときにだけ医療サービスを利用することができるのです。介護施設に入所するのではなく、介護設備が整った賃貸住宅へ入居するという考え方です。」（三洋住宅 落水保社長）
　 また、落水社長は、この賃貸住宅シリーズを空室対策の一手と考えている。既築の中古マンションなどを対象に提案していく方針。
　 現在は、普通のリノベーションではなかなか入居促進にはならないのが現状。ターゲットを明確に高齢者と設定してリノベーションすることで空室を解消していくという。

高齢者サポート機能備えた一般賃貸マンション

　敷金・礼金なし、保証人不要、共益費を含め月4万1800円で生活保護者も入居できる高齢者向け一般賃貸マンション「安寿の郷 東那珂」がこの3月、福岡市博多区に完成した。
　 不動産管理、オーナー業の三洋住宅（福岡市、落水保社長）が企画開発した。有料老人ホームでも高専賃（高齢者専用賃貸住宅）でもない一般賃貸でありながら、要介護にも対応する高齢者向けサポート機能を備える、かつてないタイプの高齢者向け賃貸。3階の共用フロアにデーサービスセンター、リハビリセンター、ヘルパーステーション、内科医院などが入居しており、入居者はこの中から必要なサービスだけを選択して利用する仕組み。介護保険も使える。
　 建物は6階建てで、1階は駐車場、2、3階は共用フロア、4〜6階はキッチンとトイレの付いた13平方メートルの居室54室となっており、浴室は各フロアごとの共用。また3階の共用フロアには悩みなどを相談するケアマネージャー室や食堂・休憩室もある。
　 同社では、「現状では入居者に必要ないサービスまで提供している高齢者向け施設が少なくない。このミスマッチをなくし、介護施設に入所するのではなく、介護施設が整った一般住宅に入居するという考え方を広めたい。今後2年で福岡市内に10棟は展開したい」（落水社長）としている。

シニア住宅市場を先取り賞

　三洋住宅（福岡県福岡市）は、高齢者サポート介護サービス選択型マンション『安寿の郷』を発表。
　 「あくまで賃貸住宅であり、建物内にケアマネージャーなどが入居しており、必要に応じて利用することができるのがメリットです」（同社 落水保社長）

高齢者賃貸で空室対策

2年で10棟目指す

　福岡で管理、オーナー業を営む三洋住宅（福岡県福岡市）は、高齢者サポート介護サービス選択型マンション「安寿の郷」の展開を始める。
　 介護施設ではなく、入居者が必要に応てサービスを受けられる賃貸住宅。同市内で2年間で10棟を目標に展開する。
　 間もなく博多区に完成する1棟目は、1階が駐車場、2、3階は共有フロア、4〜6階が54世帯の住居の構成。共有フロアに食堂や休憩室があり、ケアマネージャー。ホームヘルパー、デイサービス、訪問リハビリ、内科医院などが入居。24時間医療サービスを提供する。
　 「現在ある高齢者向けの施設の多くは、入居者が必要としないサービスも受けなければならないことがあります。あくまで一般賃貸住宅。建物内に住居、ケアマネージャー、ホームヘルパーなどが入っており、各施設が独立しているため、必要なときにだけ利用することができます。介護施設に入所するのではなく、介護施設が整った一般住宅に入居する考えです」（落水保社長）

空室対策としても提案

　同社では、「安寿の郷」を新築のみならず中古物件の空室対策としてオーナーに提案していく。入居者ターゲットを高齢者に絞り、専門住宅にリノベーションすることで空室を解消する狙いだ。
　 1棟目は昨年7月築。もともとは企業の社員寮として企画されたものだったが、社宅ニーズの急速な減退により入居者募集に苦戦。食堂・休憩室や共同浴場など社宅向けのつくりを活かし、高齢者サポート介護サービス選択型賃貸住宅へと方向転換することで入居者獲得に成功した。
　 月額賃料は3万6800円。食事サービスを希望する場合は、追加料金4万5000円。その他介護サービス等は利用に応じて課金される。
　 「年金から賃料を捻出するとかなりの出費になります。このような環境の中、少しでも高齢者の方の負担を少なくしたいと家賃を設定しました」
　 入居者募集やテナント募集などの問題を解決するために、「安寿の郷」の入居者と介護事業者のマッチングサイトも立ち上げる。入居希望者、介護事業主が希望のエリアなどを登録。希望が多いエリアや条件があった物件で空室に悩んでいるオーナーに対し、同社が「安寿の郷」を企画、提案する。
　 サイトには「安心お見積もりシステム」も導入。入居希望者は、介護サービスを選択し、家賃、経費、介護サービスのシュミレーションをオンライン上で簡単に行うことができる。同システムでビジネスモデルを申請中だ。
　 3月4日に現場見学会を開催予定。